En el año y medio que lleva el congelamiento de los salarios públicos, el UVA ajustó 52% y la brecha se agrandó para muchos deudores a niveles insoportables.
Incluidos los créditos hipotecarios otorgados a funcionarios del Gobierno de Javier Milei, legisladores y judiciales, el año pasado los bancos financiaron con garantía real la compra de inmuebles a 44,305 individuos, que pese a ser la mejor marca pospandemia, resultan 22% inferiores a 2017 y 2018 cuando Mauricio Macri era el Presidente.
No son tan accesibles para cualquiera, ya que por ejemplo el Banco Nación aprueba solicitudes por $ 300 millones a 30 años siempre que el ingreso sume $ 12 millones, para afrontar una cuota inicial de $ 3 millones, según datos recabados por la Agencia Noticias Argentinas.
Pero habría que tener en cuenta, además de que el porcentaje que se lleva la mensualidad al comienzo no ocupe un tercio de lo que cobra el deudor, el margen real de repago que dispone sumadas todas las obligaciones contraídas.
Y el desfase en las cuentas se refleja en la mora familiar acumulada: 2,5 al 9,3% en 12 meses, con fintech y billeteras cerca del 25%, conciliando ambas, se llega a que el 13% de los hogares están retrasados con el cumplimiento.
La indexación por la cláusula UVA y la lenta capitalización en el primer tramo hacen que literalmente a los pocos meses ya se deba más del monto inicial.
Y cuando las actualizaciones de las cuotas ya asfixian a deudores cuyos sueldos llevan tiempo congelados, como organismos del sector público, principalmente, se presentan a averiguar por la cancelación y hasta ponen en venta la propiedad para bajar el costo de la vivienda y adecuarla a su nueva situación.
En el año y medio que lleva el congelamiento de los salarios públicos, el UVA ajustó 52% y la brecha se agrandó a niveles insoportables.
Puesta en venta
La intermediación inmobiliaria captó ya este movimiento y lo relaciona con el aumento de la oferta de unidades del 5 al 10%, y en un stock que supera las 110.000 propiedades, casi 80.000 de las cuales son departamentos.
Algunas ideas de precios actuales al respecto serían:
Valores de cierre (referencia)
* Monoambientes: u$s55.000 – u$s100.000
* 2 ambientes: u$s80.000 – u$s140.000
* 3 ambientes: u$s120.000 – u$s210.000
* 4 ambientes: u$s180.000 – u$s280.000
Valor promedio m²
* Mono: u$s2.167
* 2 amb: u$s1.969
* 3 amb: u$s1.807
* 4 amb: u$s1.809
Las claves de esta coyuntura son que, al haber menos crédito hipotecario, también hay menor demanda y que los salarios en dólares tampoco convalidan subas.
Conclusión: las operaciones se concretan en 60-90 días entre 4% y 6% debajo del precio publicado.
Los créditos cumplieron 10 años
En estos diez años, los préstamos hipotecarios UVA transformaron en propietarios a cerca de 200.000 argentinos, muchos de los cuales cambiaron del status de inquilinos al de propietarios, al ser la cuota similar a la de un alquiler.
Pero el distanciamiento de las indexaciones, en uno y otro caso, respecto del poder adquisitivo de los que contraían ese compromiso móvil, sumado al peso que cobraron los servicios públicos en las economías hogareñas, llevaron las cuotas a un nivel de difícil acceso el monto a cubrir cada mes.
Sin embargo, la morosidad se mantuvo baja y, en todo caso, crecieron los casos de ventas y cancelaciones anticipadas de aquellos deudores que decidieron reducir la hipoteca o directamente salir de ese circuito.
Los créditos hipotecarios tuvieron dos etapas de auge bien marcadas: entre fines de 2016 y 2018, durante el gobierno de Macri, y una reaparición a medidados de 2024, en la era Milei.__IP__
En 2025 se otorgaron más de 40.000 créditos.
